La fiscalité de la terre

Si vous envisagez de subdiviser ou d'aménager un terrain, vous devrez vous familiariser avec la section CB12. Cette disposition fiscale s'applique à l'imposition d'un gain sur l'aliénation d'un terrain lorsque le terrain a été aménagé ou divisé dans les 10 ans suivant son acquisition et que les travaux en cause sont plus que mineurs.

Malheureusement, les tribunaux ont placé la barre très bas sur la question de savoir quel travail est mineur, ce qui signifie que l'argument selon lequel votre travail n'est que mineur est généralement faible.

Il existe des exonérations lorsque le terrain divisé est la résidence du contribuable, ou des locaux commerciaux, ou une ferme où les lots divisés sont encore des fermes économiques, rachat de prêt consommation ou si les travaux sont conçus pour permettre au contribuable de tirer plus de revenus locatifs de nouvelles maisons d'investissement.

Si toutefois, le but de l'aménagement est l'aliénation des lots, les gains sont généralement imposables.

LE TEMPS EST CRUCIAL
Maintenant, la chose intéressante à comprendre à propos de CB12 est que le moment où vous avez détenu la propriété avant le début de la subdivision est la question clé, pas le temps où vous avez gardé le terrain après l'achèvement du lotissement.

Prenons donc un exemple, notre contribuable possède un site de quatre logements et en est propriétaire depuis deux ans.

Il décide de lotir le terrain mais ne souhaite vendre que deux des quatre sections, préférant en garder deux pour « faire quelque chose avec en aval ».

« D’un point de vue comptable, la répartition des coûts de développement est critique »
Or, notre contribuable accepte que le terrain soit divisé dans les dix ans suivant l'acquisition et reconnaît que les travaux étaient plus que mineurs. Cela signifie que la taxe est payable sur toute disposition des lots vendus.

Mais quel est le sort fiscal des lots résiduels ? Celles qui sont conservées mais n'en ont pas moins été créées à partir de la division des terres qui ont été divisées dans les dix ans suivant l'acquisition ?

Techniquement, le terrain relève toujours de la disposition fiscale de CB12. C'est ce qu'on appelle le problème des terres résiduelles. Pendant longtemps, il y a eu un débat sur la question de savoir si une éventuelle vente de tels lots serait imposable, simplement en raison de la division initiale survenue dans les dix ans.

Heureusement, l'IRD a récemment clarifié son point de vue sur ce dilemme et a déclaré que le gain sur l'aliénation de terrains résiduels qui n'ont pas été divisés aux fins d'aliénation ne sera pas nécessairement imposable malgré les gains sur certains lots vendus étant imposables.

Il y a bien sûr des réserves concernant les circonstances spécifiques présentes dans chaque situation. L'IRD a précisé que pour déterminer son point de vue, il tiendrait compte des facteurs suivants.

1. La nature du consentement original de la ressource et toute condition suspensive ;

2. Tous les contrats ou accords conclus ;

3. Preuve confirmant l'utilisation prévue du terrain résiduel ;

4. Si la répartition des coûts associés au lotissement a été faite entre les lots vendus et les lots conservés ;

5. Qu'est-il finalement arrivé aux lots ? et

6. La raison de l'aliénation définitive du terrain.

D'un point de vue comptable, la répartition du développement les coûts est critique. Si tous les frais de développement étaient imputés sur les bénéfices des lots cédés, il semblerait très peu probable que l'IRD puisse alors être convaincu d'autoriser une détaxe lors de la vente des lots résiduels.

La répartition de ces coûts se fait généralement au mètre carré, mais si une méthode plus logique existe, une flexibilité est possible.

Un exemple pourrait être le pontage d'un ruisseau qui traverse l'un des quatre lots; il serait alors approprié d'attribuer le coût du pont au lot sur lequel il se trouve.

La bonne nouvelle est donc que le problème foncier résiduel causé par le partage des terres dans les 10 ans suivant l'acquisition n'est pas nécessairement fatal sur le plan fiscal si le terrain est affecté à un autre but que l'aliénation.

Comme toujours, prenez les conseils d'un expert fiscal lorsque vous envisagez l'aménagement ou la division d'un terrain.